Een onvolledig gedocumenteerd beroep op een financieringsvoorbehoud is niet automatisch een tekortkoming die ontbinding en de contractuele boete rechtvaardigt. Het gerechtshof zet de vereiste stappen scherp uiteen.
Kern van de uitspraak
De koper van een woning beriep zich op het financieringsvoorbehoud, maar leverde de afgesproken onderbouwing niet direct volledig aan. De verkopers beschouwden dit als een tekortkoming, ontbonden de koopovereenkomst en vorderden de contractuele boete van tien procent van de koopsom.
Het hof oordeelde dat uit het financieringsvoorbehoud geen verbintenis voor de koper voortvloeit waarvan het niet-nakomen op zichzelf een tekortkoming oplevert. Een gebrekkig beroep op de ontbindende voorwaarde kan betekenen dat de koop in stand blijft, maar rechtvaardigt niet zonder meer de onmiddellijke ontbinding door de verkoper en het opeisen van de boete.
Ook de volgorde van handelen telt
Voor ontbinding op grond van de boeteclausule moest eerst sprake zijn van een tekortkoming, gevolgd door een ingebrekestelling en het verstrijken van de overeengekomen termijn. Die route was niet doorlopen. Het hof wees de vordering van de verkopers daarom af.
Het hof overwoog bovendien dat de boete, als daarvoor al een grond had bestaan, in deze omstandigheden tot nihil zou zijn gematigd. De woning was kort daarna voor een hogere prijs verkocht, zodat de verkopers geen schade hadden geleden.
Mijn duiding voor de vastgoedpraktijk
Deze uitspraak laat zien waarom een dossier niet mag worden teruggebracht tot één ontbrekend document of één contractsbepaling. De exacte tekst van de koopovereenkomst, de aard van de verplichting, de communicatie tussen partijen en de gevolgde tijdlijn moeten in samenhang worden beoordeeld.
Voor makelaars, adviseurs en partijen bij een koop is de praktische les helder: leg ontvangst, reactie en gevraagde aanvullingen direct vast en maak onderscheid tussen een mogelijk onvolledig beroep op een voorbehoud en een daadwerkelijke tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Bij twijfel hoort de juridische beoordeling bij een advocaat of notaris.
“Een fout bij het inroepen van een financieringsvoorbehoud is niet automatisch de tekortkoming waarop ontbinding en een boete kunnen worden gebaseerd.”
Breng deze uitspraak onder de aandacht van uw netwerk en verwijs naar de volledige analyse.